Вишневый сад: окупится ли бизнес на усадьбах?

0
11

Вишневый сад: окупится ли бизнес на усадьбах?

В одну из турпоездок в Чехию нас повезли в небольшой загородный замок: старинные покои, корчма с собственной пивоварней, двухсотлетний парк. Оказалось, замок — частный! Семья предпринимателей выкупила и превратила его в полноценный объект турбизнеса. В России тоже любят строить замки, обустраивать родовые гнезда… Интересно, как и зачем их потом восстанавливать.

 

Чешский пример заразителен

Тот самый чешский замок, до перехода к частному собственнику, пребывал в жалком состоянии – обваливающиеся стены, облупившаяся штукатурка. Новые владельцы сделали из него, что называется, «конфетку». Стены украшены охотничьими трофеями, в жилой части восстановлена столовая со старинным фарфором и гобеленами, отреставрирован кабинет с фамильными портретами, для колорита – оружейная комната, в которой хранятся рыцарские доспехи. Замок открыт для посетителей. Надо сказать, гостей здесь бывает много. Место популярное.

До недавнего времени у нас о таком бизнесе мало что было известно. И вот, докатилась эта волна и до нас. Постойте-ка! – опомнились вдруг и бизнесмены, и чиновники. — Да у нас же свое богатейшее наследие, русские усадьбы! Правда, многие из них сейчас находятся в плачевном состоянии. Тем лучше! Инвесторы как раз и восстановят, отреставрируют замечательную старину, которая — еще лет двадцать-тридцать такого наплевательского отношения — и будет утеряна навсегда.

Не скроем, первые «ласточки» нового бизнеса столкнулись с колоссальными трудностями: финансовыми, административными, реставрационными. Тем не менее, новый тип собственника — хозяин усадьбы – у нас появился. Мы решили узнать, как сегодня выживают и какие проблемы решают новые владельцы русских усадеб?

Вишневый сад: окупится ли бизнес на усадьбах?

Дети в коляске «вкалывали» вместе со мной

У Софьи Покровской семейный бизнес. Вместе с мужем они владеют двумя усадьбами – усадьбой Быково в Костромской области и усадьбой Заболотье в Подмосковье.

— Когда мы окончили институт, и нам было еще совсем немного лет, мы увлеклись старинными парками. Не столько строениями, сколько парками. И уже тогда начали присматривать себе что-то в таком духе. Думали: найдем себе парк, очень быстро его восстановим, год-два нам на это нам понадобится. Знаете, такой юношеский максимализм, когда кажется что все по плечу.

— И вот, мы приехали в первый наш парк, – продолжает Софья, — это было что-то необыкновенно красивое. Ну, немного сухостоя, немного мусора, немного кустов — мы решили, что очень легко с этим справимся...

В итоге, на восстановление парка у семьи Покровских ушло десять с половиной лет. Оказалось, что по одной из границ парка располагается многолетняя деревенская свалка, которую год за годом подвигали тракторами, присыпая для маскировки землицей.

Дальше – больше. Во весь рост встала проблема коммуникаций и подъездных путей. Пришлось подновлять дорогу – тут еще повезло, что усадьба все-таки находится в границах деревни. А вот коммуникации подводили заново.

Новые владельцы разделили усадьбу на проблемные участки и участки, которые могут принести выгоду. Первых неожиданно оказалось намного больше. Софья признается: руки опускались много раз. Хотелось все бросить, сдать в аренду и забыть как страшный сон, проблемам не было конца и края.

В принципе, конца и края, по словам Софьи, нет до сих пор. Но все-таки, контуры уже начали обрисовываться, а за ними появились некоторые возможности, жить стало веселее. И главное, теперь безумно жалко бросать начатое. Одна из главных сложностей — это необходимость лично вникать во все детали.

— Мне пришлось бросить свою любимую работу и просто стать прорабом на парковой стройке — каждый день 24 часа в сутки, — рассказывает Софья. — После рождения детей эта ситуация продолжилась. Дети в колясках уже занимались «прорабством» вместе со мной. Нужно понимать, что так и будет, без собственной «включенности» — нельзя. Кажется, можно нанять грамотного подрядчика, а потом только наезжать и восхищаться – ах, как хорошо справляется! Но на практике получается, что лучше, чем ты сам, никто твой замысел не воплотит.

Из выгод усадебной жизни Софья Покровская выделяет главную:

— Пусть это тяжело, долго и дорого, но это, действительно, счастье – обладать таким красивым объектом. Когда выходишь в парк или видишь его из окна, это что-то необыкновенное и никогда не сравнится с простым дачным участком.

Сегодня супруги организовали в своих владениях небольшой бизнес. У Софьи – частный детский сад. Усадьбу под Костромой планируют превратить в мини-гостиницу. Собственно, усадьбы никогда не были просто роскошью, они всегда приносили своим владельцам деньги.

Вишневый сад: окупится ли бизнес на усадьбах?

Усадьба Суханово

Гадание на ромашке: выгодно-невыгодно

Предприниматель Иван Синюшкин открыл в бывшем купеческом доме – объекте культурного наследия — частную гостиницу и ресторан. Теперь гостиница славится на весь Ростов Великий. Интерьеры отеля оформлены в стиле купеческих резиденций 19 века: старинная мебель, резные зеркала, картины, лесенки с балясинами. Ресторан при гостинице специализируется на национальной русской кухне. Есть еще и турбюро, которое занимается организацией экскурсий в ростовские музеи и монастыри.

— Взять здание в историческом центре и приспособить его под гостиницу или ресторан – это теперь дело привычное, — говорит Иван. – Владельцы тех 15-ти объектов, которые появились за последние 10 лет – шли по нашим стопам. А значит, мы косвенно можем записать себе это в заслугу. Опыт ростовского дома-усадьбы наших последователей вдохновил.

— Когда все еще только начиналось, — поделился Иван Синюшкин на недавнем круглом столе в рамках выставки Арх Москва, — у нас был такой экстенсивный путь развития. Брали дополнительный персонал, организовывали в нашем скромном бизнесе ненужные подразделения. До того доходило, что в какой-то момент у нас трудилось порядка 50 человек — явный перебор для малого бизнеса в небольшом городке. Хорошо, конкуренты нас немного утихомирили. Сегодня мы оптимизировались настолько, что у нас каждый сотрудник — человек-оркестр, занимается и первым, и вторым, и пятым, и десятым. Плотная бизнес-среда диктует свои законы.

Когда-то Иван месяцами пропадал в Ростове, решая буквально все вопросы вплоть до самых мелких — теперь он посещает город пару раз в месяц. Выгоден ли бизнес на наследии? По мнению Софьи Петровской и Ивана Синюшкина – выгоден. Но только в том случае, если ты готов серьезно вложиться на начальном этапе. Не спать ночами. Идти на риски. Придумывать новое. И быть готовым к тому, что средства удастся вернуть не через год, не через два и даже не через пять.

Вишневый сад: окупится ли бизнес на усадьбах?

Почему наследие должно спасать наследие

Сегодня, по законодательству, памятник культуры можно взять в долгосрочную аренду.

— В рамках программы арендатор должен отреставрировать здание, на что выделяется не более 7 лет, а затем оно сдается на 49 лет по ставке один рубль за квадратный метр, — объясняет суть программы заместитель руководителя Росимущества Роман Богданов. — Обязательным условием участия в программе должна быть доказанная возможность осуществить реконструкцию, наличие банковских гарантий.

Аренда – хорошо. Но все-таки многие предприниматели сходятся во мнении: надежнее объектом культурного наследия владеть! Отсутствие возможности получить объект в собственность отпугивает потенциально готовых к этому инвесторов.
— Да, удачные примеры работы с арендованным наследием есть, — считает генеральный директор Распорядительной дирекции Минкультуры России Вадим Соловьев. – Но все-таки, чем дальше, тем становится яснее, что процесс, связанный с передачей в аренду, буксует. И буксует основательно.

Вадим Соловьев известен своей причастностью к успешному восстановлению знаковых объектов, таких как Гостиный двор в Москве, монастырский комплекс Новый Иерусалим в Истре. И у него свое мнение на этот счет:

— В последнее время набрала вес Ассоциация владельцев исторических усадеб. Это уникальное явление у нас в стране. Потому что люди прошли такие огонь, воду и медные трубы — между прочим, за свои собственные деньги!

Бюджет, к сожалению, конечен. Ожидать резкого увеличения ассигнований на реставрацию в нынешних условиях не приходится. В то же время, огромное количество памятников нуждается в реставрации.

— Возьмите последний журнал о сохранении наследия, — волнуется Вадим, — там две великолепные цифры. Для того, чтобы отреставрировать все, что необходимо, потребуется триста лет. И триста миллиардов долларов! В этой ситуации кивать на бюджет, требовать от него чего-то, дергать за фалды и кричать «Дайте еще!» — бессмысленно.

Суть предложения Вадима Соловьева – наследие должно спасать наследие. Вот тот источник, где мы можем добыть средства на реставрацию. Деньги, заработанные на культурных памятниках, переданных в собственность, должны пойти на их восстановление.

На сегодня, по словам Вадима Соловьева, в приватизационную программу включено 170 объектов, но ни один из них не может быть продан. Так написано законодательство. У нас земля не связана с объектом приватизации.

В федеральном законе о приватизации, в случае с объектами культурного наследия, отсутствует упоминание о земельных участках, поясняет Вадим. То есть на торги фактически могут быть выставлены только сами здания, без того, что под ними находится. Это сильно тормозит процесс приобретения объектов в собственность.

Кроме продажи на торгах, законом оговаривается и второй способ приобретения в собственность – передача в уставной капитал государственного акционерного общества. И в этом случае уже акционерное общество выставляет объект культурного наследия на торги. Второй путь мог бы быть реализован, но Росимущество уже больше года не может согласовать проект распоряжения на эту тему.

— То есть, на сегодня в законе есть все необходимое для того, чтобы процесс передачи в собственность объектов культурного наследия осуществлялся? – уточнили мы у Вадима Соловьева.

— Совершенно верно. Но мешают наши всегдашние бюрократия и волокита.

Итак, внутренняя логика процесса понятна. Росимущество и радо бы торговать объектами, но не может из-за «дыр» в законодательстве. А у Минкульта есть задача сохранения наследия, но нет денег. Каждый занимается своим, и объединить усилия пока не получается.

Вишневый сад: окупится ли бизнес на усадьбах?

Частные деньги: бег ослика за морковкой закончился?

Экономисты с 50-х годов исследуют феномен культурного наследия. И выяснили любопытный факт: практически всегда вложения в культурное наследие превышают доходы от него.

— …Если мы уберем ценность фактора старины, то вообще непонятно, зачем люди мучаются. С точки зрения практического бизнеса они свои деньги уже никогда не отобьют, — приводит мнение определенной части сообщества заместитель руководителя Мосгорнаследия Леонид Кондрашов. Но он же и признает: к счастью, практика оказывается богаче отдельных исследований.

Леонид Кондрашов приводит такие данные. В Москве впервые частные вложения в реставрацию превысили бюджетные средства.

— Это для нас очень важно. Потому что сейчас финансирование реставрации напоминает бег ослика за морковкой: сколько бюджетных средств ни вкладывай, все равно оказывается мало.

Как удешевить процесс реставрации? В советское время реставраторы умели определенным образом формировать бюджет. Очень много замечательных церквей в те годы было блестяще отреставрировано. Во-первых, в ту эпоху действовали жесткие нормативы и расценки на строительные материалы. Сегодня реставратору зачастую не удается уложиться в бюджет как раз потому, что эти расценки «плавающие», они могут меняться в течение года и даже месяца.

Но самое главное, наверное, заключается в том, что в ту эпоху на каждый объект существовал эскизный «прикидочный» план реставрации, который составлялся до начала всех работ.

Сегодня такой эскизный план на объекты культурного наследия, передаваемые частным инвесторам, чаще всего отсутствует. Готовить его должно государство – но на сегодня у него нет ни структур, ни специалистов, которые бы этим занимались.

— Не случайно в мировой мысли особое место отводится плану управления объектом культурного наследия, включая и реставрационную составляющую, — замечает Леонид Кондрашов. — Очень тяжело бывает работать с инвесторами, которые приобретают объект и не знают, с чем они столкнутся. И мы помогаем им в этом.

Кроме того, считает Леонид Кондрашов, выход нужно искать в научном подходе. Сегодня все больше организаций, которые, на основе научного анализа, разрабатывают новые реставрационные материалы и технологии. Метод неразрушающего исследования, например, и т.д.

Президент делового клуба «Наследие и экономика» Дмитрий Ойнас считает, что объект культурного наследия – это лишь инфраструктура к проекту, а экономика делается на сервисах, которые он предоставляет.

Важность реставрационного процесса становится понятной, когда осознается ценность подлинного. Подлинность в наш век постоянных изменений — для чего же её сохранять? От ответа на этот вопрос во многом зависит успешность пока еще редкого в нашей стране бизнеса на наследии.

Елена МАЦЕЙКО

Источник

ПОДЕЛИТЬСЯ